Hotelimmobilien – Die etablierte Asset Klasse

15. Mai 2018

Gewerbeimmobilien werden von dem Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) entsprechend ihrer Nutzungsarten grob in 4 Klassen aufgeteilt: Büro, Industrie/Logistik, Handel und Hotelimmobilien. Der Anteil von Büro- und Handelsimmobilien liegt lt. ZIA in Deutschland bei ca. 87%. Verständlich, dass sich ein Großteil der Immobilienbranche der Produktion und dem Handel dieser Asset Klassen verschrieben hat.

Hotels als Asset Klasse zählen zu den Sonderimmobilien. Sie sind in Abstimmung mit dem Hotelbetreiber stets maßgeschneidert errichtet und schon dadurch in ihrer Drittverwendungsfähigkeit eingeschränkt. Als sogenannte Betreiberimmobilie erfordert dies daher von Projektentwicklern, Banken und Käufergruppen ein tiefgreifendes Verständnis für die Besonderheiten dieser Asset Klasse. Belohnt wird dieser Einsatz mit langfristigen Mietverträgen von 20 Jahren und länger. Nach Angaben des Maklerverbands Deutsche Immobilien Partner (DIP) sind bei Hotels in Deutschland Renditeerwartungen von ca. 6% zu erzielen. Vor allem in schwierigen Zeiten für Wohn-  und Gewerbeimmobilien, beflügelt durch Entwicklungen wie z.B. Mietpreisbremsen, Anforderungen für sozialen Wohnungsbau und Auflagen an weitere Umweltzertifizierungen, vertilgen diese Maßnahmen mehr und mehr die erzielbaren Renditen. Der DIP spricht hierbei mittlerweile von Spitzenrenditen (!) für Büro- und Wohnimmobilien von unter 3%.

Doch wie sind höhere Renditen bei Investitionen in Hotelimmobilien und bei erfolgreichen Hotelprojektentwicklungen zu erreichen?

Vor allem auf die ideale Kombination aus Standort, Konzept & Betreiber sollten die Akteure in der Hotelprojektentwicklung achten.

Deutschland als Standort hat sich prächtig entwickelt. Der Deutschland Tourismus vermeldet seit acht Jahren in Folge ein positives Übernachtungsaufkommen. Im abgeschlossenen Jahr wurde mit 459,5 Millionen Übernachtungen, davon 83,9 Millionen (18,3%) ausländische Reisende, erneut ein Rekord aufgestellt. Knapp die Hälfte (47%) dieser Übernachtungen wird lt. der Gesellschaft für Konsumgüterforschung (GfK) in Hotels getätigt. Im Gesamtranking als bestes Reiseland liegt Deutschland auf dem dritten Platz hinter Spanien und Frankreich.

Galten am Hotelinvestmentmarkt früher die Deutschen TOP 7 Standorte Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München als Garant für hohe Renditen, etablierten sich mittlerweile auch zunehmend Projekte in B- und C-Städten. Der Immobiliendienstleister Colliers International verzeichnete im Jahr 2017 ein Transaktionsvolumen von ca. 4,2 Milliarden; im 1. Quartal 2018 von 560 Millionen Euro, wovon sich mit ca. 320 Millionen Euro nunmehr ca. 57% auf die B- und C-Standorte verteilten. Dieser Shift lässt sich durch die zunehmende Produktknappheit in den TOP 7 erklären, da aktuell nur wenige Transaktionen am Markt getätigt werden.

Erfreulicherweise finden sich zu möglichen Hotelstandorten zunehmend neue Konzepte, die typischerweise maßgeschneidert sind, doch in ihrer Angebotsvielfalt über alle Sterne-Kategorien die individuellen Bedürfnisse der heutigen Reisenden umfänglich abdecken. Die Immobiliengesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, Union Investment Real Estate, hält beispielsweise Hotelkonzepte von MotelOne, Intercity-Hotels, Steigenberger oder auch Novotel im Portfolio – eine Diversifizierung über die Hotelkategorien von 2-5 Sternen. Ähnliches lässt sich bei der Commerz Real (Commerzbank Gruppe) und der Deka Immobilien (Sparkassen-Finanzgruppe) berichten. Ebenfalls finden noch relativ junge Hotelkonzepte, wie beispielsweise die Ruby Hotels, ein Lifestyle-Hotelkonzept, welches ausschließlich Flächen in Bestandsimmobilien nutzt und betreiberseitig auf personalintensive Restaurantangebote verzichtet, ihren Platz in den Fonds der hotelaffinen nationalen und internationalen Investmentgesellschaften.

Weiter bedarf es bei erfolgreichen Projektenwicklungen noch der passenden Hotelbetreibergesellschaft, die an dem favorisierten Standort und mit dem richtigen Konzept einen langfristigen Miet-/Pachtvertrag, ggf. auch mit zusätzlichen variablen Komponenten, abschließt. Die Auswahl ist groß: Der deutsche Hotelverband (IHA) verzeichnet in seinem aktuellen Jahresbericht 171 Hotelketten mit Markenhotels und 57 Kooperationen. Nach einer Marktanalyse der Hotelberatung Horwath HTL Deutschland verfügen die Hotels der Accor Gruppe mit fast 49.000 Hotelzimmern über 16% der gesamten markengebundenen Betriebe in Deutschland. Der dynamischste Newcomer ist die Novum Gruppe mit ca. 8.300 Hotelzimmern und einem Zuwachs von ca. 34% im Vergleich zum Vorjahr.

Fazit

Der Blick auf neue Geschäftsfelder sei erlaubt; und erschwerte Bedingungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien führen wiederum zu Chancen für andere Asset Klassen. Auch weiterhin können sich Projektentwicklungen mit Hotelimmobilien chancenreich abzeichnen, attraktive Renditen erzielen und mit langfristigen Vertragslaufzeiten punkten. Professionelle Marktteilnehmer gibt es auf allen Seiten, die sich der Bedeutung für das Zusammenspiel von Standort, Konzept und Betreiber für diese maßgeschneiderten Immobilien bewusst sind. Für den Exit stehen erfahrene institutionelle Anleger und Fondsgesellschaften zu Verfügung, die verfügbares Kapital sowohl in den deutschen TOP-Standorten, als auch in B- und C-Standorten anlegen und weiterhin ein großes Interesse an Hotelimmobilien haben. Einziger Wermutstropfen: Das Angebot an verfügbaren Hotelimmobilien ist geringer als die Nachfrage – dies spiegelt sich in den Preisen wider und bremst aktuell die Dynamik am Investmentmarkt.

(von Olaf Steinhage & Markus Gretenkord)

Fachsymposium Apartment der Zukunft – Ein Blick in die Zukunft des Wachstumsmarkts Serviced Apartments

2. Mai 2018

Rund um das Thema Serviced Apartments der Zukunft ging es am 24. April 2018 in Unna bei Dortmund. Hier luden die Fachzeitschrift hotelbau und der Vermittler Apartmentservice zum Fachsymposium in die Apartmentbase 4.0 ein, um nach zweijähriger Projektarbeit ihre Musterapartments der Zukunft vorzustellen. Ein Fachgremium aus Betreibern, Projektentwicklern, Beratern und Produktzulieferern versammelte sich, um über Trends sowie Potenziale und Herausforderungen zu diskutieren, die die Branche heute und in der Zukunft beschäftigen. Natürlich war Horwath HTL Deutschland bei dieser Veranstaltung ebenfalls dabei.

 

Die Vertreter von Apartmentservice gaben erste Einblicke in den aktuellen „Marktreport Serviced Apartments 2018“. Die Zahlen sprechen für sich: Der Serviced-Apartments-Markt ist einer der Wachstumsmärkte geworden. In knapp 600 Häusern stehen (Stand März 2018) deutschlandweit rund 33.400 Einheiten zur Verfügung; ein Zuwachs der vergangenen 8 Jahre um 112%. Langfristig sehen die Prognosen einen Apartmentteil von 10% innerhalb der Hotellerie.

 

Doch wie müssen Serviced Apartments gestaltet sein, um den sich stetig ändernden Bedürfnissen und steigenden Ansprüchen der Reisenden auch zukünftig nachkommen zu können, oder sie sogar noch positiv zu überraschen? Besonders die Megatrends wie Individualisierung, Urbanisierung, New Work, Wissenskultur oder Mobilität beeinflussen das Nachfrageverhalten. Insbesondere in Kombination mit den vielerorts angespannten Wohnungsmärkten werden Serviced Apartments zur Alternative für verschiedenste Gäste. Für eine zunehmende Zahl an Berufstätigen ist der Arbeitsort nicht gleich dem Wohnort. Aber auch Studenten sind potentielle Zielgruppen der Häuser. Das Team aus Apartmentservice, Joi-Design, ihaus und G&S Planwerk nahm sich der Herausforderung an und entwarf auf Basis von Expertenbefragungen von Betreibern, Projektentwicklern und Investoren zwei Apartments für unterschiedliche Zielgruppen. Ziel war es dabei, Anregungen zu geben, Visionen zu schaffen und Produktinnovationen aufzuzeigen.

 

Die Apartments der Zukunft sind durchdacht: Individuelles Design sowie originelle und praktische Features auf kleinstem Raum. Vom Stauraum im Bodenpodest bis zum praktischen Multifunktionsschreibtisch, der durch nur wenige Handgriffe zum einladenden Esstisch umfunktioniert werden kann, gibt es kaum einen Quadratzentimeter der nicht durchdacht oder gar ungenutzt bleibt. Smart Home Technik lädt den Besucher dazu ein, das gesamte Apartment bis aufs kleinste Detail seinen persönlichen Bedürfnissen anzupassen. Sei es die persönliche Lieblingsmusik, die Art der Beleuchtung oder Benutzung der Küchengeräte, alles wird zentral über die iHaus App gesteuert. Der Gast soll und kann sich wie im eigenen Zuhause fühlen. Besonderer Wert wird in den Apartments darauf gelegt, den privaten Teil, insbesondere den Schlafbereich so vom Rest zu trennen, dass ohne Probleme auch Geschäftspartner in den vier Wänden auf Zeit vorbeikommen können. Effizienz und Intelligenz gepaart mit teils starkem, teils zurückhaltend elegantem Design stehen dabei klar im Fokus der Planer.

 

Aus dem Dialog verschiedenster Experten der gesamten Wertschöpfungskette wird klar, welche Aufmerksamkeit Serviced Apartments derzeit auf sich ziehen und welches enorme Potenzial dahintersteckt. Wir sind gespannt auf die weitere Entwicklung und freuen uns, Sie auch an der spannenden Schnittstelle zwischen Wohnungswirtschaft und Hotellerie zu begleiten und unsere Erfahrungen aus erfolgreichen Immobilienprojekten mit Ihnen zu teilen.

Hoteldialog in Schleswig-Holstein. Die Erfolgsgeschichte geht weiter.

27. April 2018

Schleswig-Holstein hat in den vergangenen Jahren eine unglaubliche Erfolgsgeschichte geschrieben. Basierend auf der zukunftsorientierten Landestourismusstrategie wurden zahlreiche richtungsweisende Leitprojekte umgesetzt und sowohl von öffentlichen, als auch privaten Investoren Millionen investiert. Orte wie St. Peter-Ording, Heiligenhafen, Scharbeutz oder Büsum sind in der deutschen Tourismus- und Ferienhotelbranche in aller Munde. Hier zeigt sich der Weg in die Zukunft sowohl hinsichtlich öffentlicher touristischer Infrastruktur mit attraktiven Promenaden, Seebrücken und Marinas etc. als auch in Bezug auf neue zukunftsorientierte Hotelkonzepte. In den letzten Jahren sind hier TOP-Angebote entstanden, die den Zeitgeist treffen. Eine kleine inspirierende Auswahl gewünscht?

BeachMotel, Hotel Zweite Heimat, Das Kubatzki in St. Peter-Ording, das Hotel Meereszeiten, Bretterbude und das BeachMotel in Heiligenhafen, Bayside Hotel in Scharbeutz, Hotel Küstenperle in Büsum, Barefoot Hotel in Timmendorfer Strand, Hotel Hafen Flensburg, Aja Resort in Grömitz, Weissenhaus Grand Village Resort  in Weissenhaus, Hotel Strandkind und Kailua Lodge in Pelzerhaken…

Jedes für sich ein spannendes Hotelprojekt! Grund genug für die Akteure in Schleswig-Holstein gemeinsam zurück und nach vorne zu blicken. Was haben wir erreicht und wo geht die Reise im Schleswig-Holstein Tourismus und in dem Hotelmarkt hin?

Die Wirtschaftsförderung und Technologietransfer GmbH (WTSH) hat daher im April zum ersten „HotelDialog“ nach Kiel geladen. Ein Teil des Horwath HTL Teams war mit Bastian Stuhke und Svenja Brau natürlich auch vor Ort. Erlebt haben wir eine tolle Branchen-Veranstaltung mit TOP-Referenten zum Thema „Erfolgreiche Hotelansiedlung aus unterschiedlichen Blickwinkeln“.

Frank Behrens, Gastgeber und Standortberater für Hotelprojekte in Schleswig-Holstein, als auch der stellvertretende Staatssekretär, Kurt-Christoph von Knobelsdorff im Ministerium für Wirtschaft, Verkehr, Arbeit, Technologie und Tourismus, eröffneten mit einem Blick auf die Entwicklung und den Status des boomenden Schleswig-Holstein Tourismus die Veranstaltung. Am Vormittag berichtete Peter Nistelberger vom Angebot z.B. der Entwicklung moderner barrierefreier „Care-Zimmer“ des Hotelkompetenzzentrums Oberschleißheim. Caspar Kraushaar gewährte Einblick in das Development-Tagesgeschäft und Strategie der Intercontinental Hotel Group u.a. auf der Suche nach den „Hidden Champion“-Standorten. Holger Kuball von der Deutschen Kreditbank AG skizzierte aus Sicht der institutionellen Investoren Anforderungen und Erwartungen an die Finanzierung von Ferienhotels und committete sich klar zum Potential für die Asset-Klasse der Hotelimmobilie. Corinna Kretschmar-Joehnk von Joi-Design nahm uns mit auf eine inspirierende Reise von Asien über Europa nach Amerika zu aktuellen Trends und der Zukunft des Hoteldesigns. An Hotels wie z.B. dem Public Hotel in New York, dem The Hoxton Hotel in London oder dem Pop-Up Hotel Lovelace in München unterstrich sie Trendthemen wie: Wohnzimmer-Look, Co-Working, Open Kitchen-Concept sowie den Trend zu einem naturorientierten, puren und relaxten Design. Sehr persönlich und emotional gaben lokale Hotelbetreiber und Eigentümer am Nachmittag einen authentischen Einblick in die Entwicklung ihrer neuen Hotels in Schleswig-Holstein. Viel Engagement und Herzblut haben am Ende tolle Hotels wie z.B. das Hotel Hafen Flensburg, das Hotel Strandkind in Pelzerhaken oder das in Kürze eröffnende Hotelprojekt Arborea Resort in Neustadt entstehen lassen.

An dieser Stelle bleibt uns nur zu sagen: Herzlichen Glückwunsch Schleswig-Holstein und weiter so! Wir freuen uns, weiter Teil dieser vielversprechenden Entwicklung zu sein.

Jubiläum. 10. Deutscher Hotelimmobilien Kongress

17. April 2018

Im Juni gibt es einen Anlass zum Feiern: Zum 10ten Mal findet der Deutsche Hotelimmobilien Kongress des Heuer Dialog und der dfv Conference Group statt. Grund genug, dass wir einen kurzen Rückblick auf diese, wohl eine der wichtigsten, Branchenveranstaltungen in Deutschland werfen.

Zum ersten Mal fand der Hotelimmobilien Kongress im Jahr 2009 im Hotel Dorint an der Messe in Köln statt. Seinerzeit, inmitten der weltweiten Wirtschaftskrise, sicherlich ein durchaus mutiger Zeitpunkt für die Erstausrichtung einer Kongressreihe für die Hotelimmobilie als eigene Asset Klasse. Natürlich drehten sich auch die Themen der ersten Veranstaltungen um diesen Umstand. Headlines wie: Was bringen die nächsten Jahre für den Hotelimmobilienmarkt? Warum gerade jetzt neue Hotelprojekte interessant sein könnten? Hotelinvestoren auf Shopping-Tour in Deutschland oder auch die Themen Sanierung und Revitalisierung im Bestand begleiten uns in den ersten Jahren.

Als einmalige Plattform für Gespräche und Geschäfte von Hoteliers, Immobilieninvestoren, Projektleitern, Finanzierern, Hotelbetreibern und –verpächtern etablierte sich der Kongress gleichermaßen. Erfreulicherweise fiel auch die Auswahl der Hotels auf überwiegend neue und innovative Hotelprodukte, die die Teilnehmer oft mit neuen Ideen und Konzepten für das eigene Business bereicherten. Wir erinnern uns zum Beispiel an große Hotelnamen wie: Kameha Grand Bonn, Hyatt Regency Düsseldorf, Jumeirah Frankfurt, Waldorf Astoria Berlin, Steigenberger Kanzleramt Berlin oder auch das Sofitel Frankfurt Opera. Somit waren die Kongressinhalte mindestens genauso interessant, wie die vielen Besichtigungen dieser nagelneuen Hotels.

Im Jubiläumsjahr 2018 gastiert der Deutsche Hotelimmobilien Kongress am 18. und 19. Juni im Westin Hotel in der Hamburger Elbphilharmonie. Wieder eine Top-Location von internationalem Ruf. Wieder werden sich über 200 Fachteilnehmer rund um die Hotelimmobilie, heute als etablierte und gefragte Asset Klasse, austauschen. Wieder rückt die Hotelbranche ein Stück enger zusammen und wieder erwartet uns eine spitzenmäßige Organisation des Heuer Dialog und der dfv Conference Group.

Wir sagen: Herzlichen Glückwunsch zum Jubiläum, vielen Dank und wir freuen uns schon jetzt auf die nächsten 10 Jahre!

Zwei Tage im Harz zwischen Schneeballschlacht und Team-Workshop

9. April 2018

Einfach mal raus aus Berlin, rein in die Natur und etwas Zeit außerhalb des Arbeitsalltags als Team gemeinsam verbringen – dabei noch eine Hotelanlage testen und durch einen internen Workshop den Teamzusammenhalt stärken – das waren die Ziele für unsere zwei gemeinsamen Tage im Harz.

Ganz nach dem Motto: “Zuerst das Vergnügen, dann die Arbeit“ fuhren wir dann also an einem Mittwochmorgen im März gen Süden in Richtung des höchsten Gebirges Norddeutschlands. Für den Nachmittag planten wir eine gemeinsame Tour auf den Brocken. Am nächsten Tag war ein Teamworkshop in der Hotelanlage mit Team-Coach Michi Wünsch vereinbart. Bei strahlend blauem Himmel und gut gerüstet mit Sonnencreme und jeder Menge Müsliriegeln überließen wir zunächst der Brockenbahn, die wie ein Relikt aus einer anderen Zeit durch die Landschaft fährt, den „Aufstieg“, während wir die eisige Winterlandschaft im Sonnenschein bestaunten. Nach einer kräftigen Stärkung beim Brockenwirt und einer kurzen Erkundung der auf 1.141m gelegenen Brockenplattform genossen wir die selten klare Sicht ins Tal und machten uns im Anschluss wieder an den ca. zweieinhalb stündigen Abstieg. Gut gelaunt und begleitet von so mancher überraschenden Schneeballschlacht, Tiefschneewanderungen und netten Gesprächen liefen wir also dem Tal und dem Sonnenuntergang entgegen.

Einquartiert hatten wir uns für eine Nacht im Torfhaus Harzresort. Die idyllischen, vom Wald gesäumten Blockhütten hatten von eigener Sauna bis zu einem tollen Restaurant, wo ein Drei-Gänge Menü auf uns wartete, alles zu bieten, sodass wir den Abend in einer gemeinsamen Runde gemütlich ausklingen lassen konnten.

Der nächste Tag begrüßte uns erstmal mit grauem Wetter und Schneefall. Was für ein Timing! In Hinblick auf den vergangenen, perfekten Sonnentag hatten wir in Sachen Zeitaufteilung also alles richtig gemacht. Bei einem großen Frühstücksbuffet mit allem was das Herz begehrt, bereiteten wir uns auf den zweiten Teil unseres Harz-Ausfluges – den Team-Workshop – vor. Durch den Tag geführt von unserem Coach Michi definierten wir Ziele und Werte für unser Team und Horwath HTL und hatten die Gelegenheit anzusprechen, was uns im Büroalltag beschäftigt. Kleine, aktive Herausforderungen sorgten dabei für den nötigen Spaß- und Spannungsfaktor und dafür, uns noch von einer anderen Seite kennenlernen zu können.

Zurück in Berlin machen wir uns jetzt voller Motivation und Inspiration wieder an die Arbeit.

#boomchakalaka!

Hotelimmobilien weiter hoch im Kurs. Und Horwath HTL immer mittendrin.

28. März 2018

Jahr für Jahr spielt jede Branche ihre ganz speziellen Highlights aus: Die Automobilbranche trifft sich im März zum Automobilsalon in Genf und zur IAA im September in Frankfurt, für die digitale Wirtschaft geben die IFA in Berlin und die Kölner demexco im September den Ton an und der sprichwörtliche „Herzschlag für die Baubranche“ ist und bleibt auch weiterhin die bauma in München.

Doch auch die Immobilienbranche trumpfte in den ersten drei Monaten dieses Jahres mit zahlreichen Veranstaltungen, Kongressen, Symposien und Messen rund um die Hotelimmobilie richtig auf. Natürlich waren wir von Horwath HTL bei den zahlreichen Branchen Highlights ganz nah am Plus der Zeit. Ob Hotelier des Jahres, Deutscher Hotelkongress, Fachsymposien für Hoteldesign, Hospitality Peaks, Arbeitskreise für Hotelimmobilien, Internationales Hotel Investment Forum (IHIF), Internationale Tourismus Messe (ITB), ZIA Events, Top Hotel World Tour, MIPIM, Hotelbau Veranstaltungen…. und noch viele mehr – als Teilnehmer, Moderator, Aussteller oder Speaker. Kurz: immer mittendrin statt nur dabei.

Eines nehmen wir von den vielen Gesprächen dieser ersten drei Monate mit: Die Hotelimmobilie ist als gefragte Asset-Klasse in der Immobilienbranche auch weiterhin hoch im Kurs. Dennoch ist ein tiefgreifendes Verständnis für die Anforderungen von Investoren, Projektentwicklern und Hotelbetreibern nötig, die sich zunehmend internationaler aufstellen. Als Horwath HTL sind wir dabei mit unserem Netzwerk gerne behilflich. Sprechen Sie uns einfach an. Die nächsten Branchenveranstaltungen kommen bestimmt…

Gratulation Olaf Steinhage – zum Vorsitz im ZIA Ausschuss Hotelimmobilien

9. März 2018

Glückwunsch! Olaf Steinhage hat im März den Vorsitz im Ausschuss Hotelimmobilien beim ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, übernommen. Der geschäftsführende Gesellschafter von Horwath HTL Germany tritt damit die Nachfolge des langjährigen Vorsitzenden Matthias Niemeyer an. Neben Gaby Deike, Gutachterin bei der Berlin Hyp, wurde Thomas Bartl, Director Asset Management bei der AccorInvest Germany, als weiterer Stellvertreter ernannt.

 

Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA „Mit Olaf Steinhage gewinnen wir einen erfahrenen und versierten Kenner der Hotelbranche für diese wichtige Position unseres Verbands. Gemeinsam mit seinen Stellvertretern können wir die positive Entwicklung innerhalb dieser Assetklasse weiter fortsetzen.“

 

Weitere Informationen zum ZIA und der Arbeit für die Immobilienwirtschaft findet sich hier.

Neu in der Stadt & Hallo Motel One Berlin Alexanderplatz

13. Februar 2018

Sicherlich wissen Sie auch: Die ersten Arbeitstage in einem neuen Unternehmen sind immer etwas ganz Besonderes. Man ist nervös und aufgeregt bezüglich neuer Aufgaben und gespannt wie das Arbeitsumfeld und die Kollegen so sind. Ich selbst habe letztes Jahr mein Tourismusstudium in England abgeschlossen und startete bei Horwath HTL Deutschland im Januar 2018 frisch in das waschechte Berufsleben in der Hotel- und Tourismusberatung. Auch die Stadt Berlin ist noch recht neu für mich – dass versprach eine spannende Zeit zu werden.

Und eines kann ich jetzt schon sagen: Ich wurde sehr freundlich im neuen Job, im Büro am schönen Savignyplatz und von den neuen Kollegen willkommen geheißen. So habe mich schnell rundum wohl mit meinen Aufgaben gefühlt. Aber auch nach der Arbeit gibt es immer wieder interessante Erlebnisse, so wurde mir zum Beispiel schon an einem meiner ersten Arbeitstage berichtet, dass mich die Kollegen zu einer Hoteleröffnungsveranstaltung in wenigen Wochen als Gast angemeldet haben. Schneller als ich gucken konnte war mein erster Monat bei Horwath HTL auch schon vorbei und schloss für mich mit der Eröffnungsveranstaltung am Dienstag den 30. Januar. An diesem Tag hat das zehnte Berliner Motel One am Alexanderplatz eröffnet.

Auf 19 Stockwerken und 18.200 qm Nutzfläche ist das Hotel mit seinen 708 Zimmern das aktuell größte Haus der Münchener Hotelkette. Es besticht durch ein modernes Designkonzept unter dem Motto „Fashion meets Streetart“.  Durch die tollen Möbel der italienischen Marke Moroso entsteht in allen öffentlichen Räumen, wie Lobby, Bar und Frühstücksbereich eine luxuriöse und moderne Atmosphäre, die zum urbanen Flair der deutschen Hauptstadt passt. Unterstützt wurde das Innenkonzept durch einen Design-Wettbewerb „4.0 Alexanderplatz“, in dem angehende Modedesigner der Berliner Hochschule für Technik und Wirtschaft ihre Ideen einbringen konnten. Gewonnen hat das Berliner Künstlerkollektiv Klub7, die zum Beispiel zwei beindruckende Kunstwerke auf den Innenfassaden des Gebäudes geschaffen haben. Alles sehr gelungen wie ich finde.

Unsere Gastgeber, der CEO der Hotelkette Motel One Dieter Müller, die IVG Immobilienverwaltungsgesellschaft als Projektentwickler und die Mitinvestoren Pegasus Capital Partners aus Erlangen luden zu Häppchen und Getränken ein und ich hatte die Möglichkeit, mich mit den unterschiedlichsten Vertretern der deutschen Hotelbranche auszutauschen, neue Kontakte zu schließen und fleißig meine ersten Visitenkarten zu sammeln. Mit vielen interessanten Gesprächen, einer privaten Führung durch das neue Hotel und leckerem Essen, konnte man von einem durchweg gelungenen Abend sprechen – so macht „arbeiten“ Spaß! Danke Motel One & Danke an das Team für diesen Berlinabend.

Aber das war natürlich noch nicht alles. Die nächsten spannenden Veranstaltungen lassen nicht lange auf sich warten. Mitte Februar gibt es zum Beispiel die Hospitality Peaks und schon im März folgen das Internationale Hotelinvestment Forum (IHIF) und die Internationale Tourismusmesse (ITB) in Berlin – auch hier gibt es für mich sicherlich wieder viel zu entdecken und lernen.

Ganz schön was los…

12. Februar 2018

…in der Presse und in der Hotel- und Tourismuswelt

Das zeigt uns vor allem ein Blick in die einschlägigen Branchenzeitungen und zahlreichen Magazine, die wir jede Woche für unsere Datenbanken durchstöbern. Wir nehmen dies zum Anlass, um einige der lesenswerten Artikel und Neuigkeiten in unserem Blog aufzugreifen. Dazu gehören einige spannende Hoteleröffnungen, aktuelle Hotelprojektentwicklungen, erwähnenswerte Branchen Awards und natürlich auch ein Einblick in aktuelle Marktentwicklungen.

So führt Motel One die Erfolgsstory mit der Eröffnung des 10.ten Hotels in Berlin und dem gleichzeitig weltweit größten Hauses der Hotelgruppe (Berlin-Alexanderplatz; 708 Zimmer) nahtlos fort. Natürlich waren wir mit dem Horwath HTL Team zur Eröffnungsfeier vor Ort, doch davon berichten wir an anderer Stelle…

Richtig gute Nachrichten gab es auch für das Hotel am Steinplatz in Charlottenburg (Autograph Collection by Marriott Hotels) zu verkünden. Dieses Hotel räumte bei den begehrten Traveller’s Choice Awards 2018 die Auszeichnung als Sieger der Top 25 Hotels in Deutschland ab. Das Bewertungsportal TripAdvisor vergab diesen Preis erneut für die Bereiche Wertigkeit, Service, Ausstattung und Gesamterlebnis, welcher sich aus den Bewertungen und Meinungen von Millionen von Reisenden aus der ganzen Welt zusammensetzt. Wir sagen: Herzlichen Glückwunsch in die Nachbarschaft. Die Mitbewerber um diese begehrte Auszeichnung sind hier aufgeführt.

Abschließend berichten wir noch von den positiven Nachrichten der Kollegen von Fairmas. Auch diese attestierten dem abgeschlossenen Jahr 2017 in deren Jahresbericht ein durchweg positives Jahr für die deutsche Hotelindustrie. Neuer Spitzenreiter unter den Städtedestinationen ist die Stadt Hamburg mit einem durchschnittlichen RevPar von 93,80 Euro. Damit haben die Hamburger erstmalig die Stadt München auf Platz zwei (93,50 Euro) verdrängt und wollen sich als neuer Spitzenreiter im RevPar Ranking absetzen und werden dabei von dem Gästezustrom – auch bedingt durch die Besucherzahlen der Elbphilharmonie, beflügelt. In München wiederrum machte sich in dem ungeraden Messejahr die fehlende Bauma leider stark bemerkbar. Es bleibt allerdings spannend, wie sich bei den Hamburger der Umbau des Congress Center Hamburg (CCH) auf die Performance in der Stadt auswirken wird. Dieser ist aktuell bis zum Jahr 2020 geplant…

…ganz schön was los in der Presse. Schon jetzt sind wir gespannt, welche Neuigkeiten wir in den nächsten Monaten aus der Hotel- und Tourismuswelt erwarten dürfen. Mit dem IHIF, der ITB und der MIPIM stehen gleich drei Messen vor der Tür, die immer Gesprächsstoff für neue Entwicklungen bieten. Natürlich sind wir mit Horwath HTL dort auch vertreten und werden wieder berichten…

Bonjour MIPIM. Bonjour Frankreich.

7. Februar 2018

Für die Immobilienbranche ist die MIPIM in Cannes im März “the place to be”. Vom 13. – 16. März treffen sich dort einige der einflussreichsten Player um natürlich auch die Planung und Entwicklung von Hotel- und Freizeitimmobilien zu fokussieren.

Natürlich sind wir mit einem Team vor Ort. Der Messestand von Horwath HTL ist in Palais 1. Nr. P-1.C26. Für Terminabsprachen erreichen Sie uns unter: germany@horwathhtl.com

Die Welt zu Gast in Berlin. IHIF & ITB 2018

6. Februar 2018

Der Monat März startet gleich mit zwei Top-Messen:

Seit mittlerweile 21 Jahren findet jetzt das Internationale Hotel Investment Formum (IHIF) statt. Vom 5. – 7. März geht es von morgens bis abends nur um ein Thema: Die Hotelimmobilie. Und so kommen in den Kongresstagen Investoren, Projektentwickler, Hotelgesellschaften aus aller Welt nach Berlin. In diesem Jahr sind wir mit Horwath HTL und über die ZIA Deutschland vor Ort vertreten.

Und direkt im Anschluss findet vom 7. – 10. März auf dem Messegelände die ITB (Internationale Tourismus Messe) statt. Sie gilt als Leitmesse für die Tourismusindustrie und ist weltweit der Anlaufpunkt für Tourismusorganisationen, Destinationen, Reiseveranstalter, Hotelgesellschaften, Airlines, Dienstleister sowie Tourismushochschulen und seit einigen Jahren (uns freut´s) auch vermehrt für IT-Unternehmen und Start-Ups mit Leistungsangeboten für die Tourismusbranche.

PS: Für Terminabsprachen mit unserem Team stehen wir via germany@horwathhtl.com zu Verfügung. Also dann – auf nach Berlin.

Veranstaltung Hospitality Peaks „Serviced Apartments – Hidden Champion der Hotelbranche?“

2. Februar 2018

“Hospitality Peaks” – das ist unsere Verstaltungsreihe zu aktuellen Themen Rund um die Hotelimmobilie, die wir in diesem Jahr mit den beiden Partnern der Trinavis Rechts- und Steuerberatung und der Apartmentservice in Berlin ausgerichtet haben.

Auch in diesem Jahr griffen wir wieder ein aktuelles Thema auf: “Serviced Apartments – Hidden Champion der Hotelbranche?”

Dazu stellten wir uns zum Beispiel den Fragestellungen: Welche Besonderheiten weisen die Spezialimmobilien auf? Was ist bei der Investition, dem Betrieb und beim Verkauf von Serviced Apartments zu beachten? Welche baurechtlichen, steuerlichen und betriebstechnischen Anforderungen müssen die Mini-Hotels erfüllen? Welche Trends werden aktuell im Markt diskutiert? Welche neuen Player & Produkte gibt es in diesem Segment?

Als Gäste und Gesprächspartner begrüßten wir u.a. Harry Gatterer (Zukunftsinstitut), Dr. Peter Ebertz (Art Invest Real Estate), Anett Gregorius (Apartmentservice), Frank Uffen (The Student Hotel), und Johannes Menge (Zoku Amsterdam).

Einen Nachbericht und Bilder der Veranstaltung finden Sie natürlich in Kürze in unserem Blog.

Hotelbetreibersuche im Fokus

28. Januar 2018

Betreibersuche und hotelfachliches Asset Management in Krisenzeiten
(von Olaf Steinhage & Markus Gretenkord)

Die Suche nach einem leistungsfähigen und nachhaltig erfolgreichen Hotelbetreiber ist eine wesentliche Grundlage für eine erfolgreiche Hotelimmobilienentwicklung. In der Regel werden langjährige Miet-/Pachtverträge mit Laufzeiten von mehr als 15 Jahren geschlossen und mit Bürgschaften und/oder Mietausfallversicherungen sowie Ramp-Up-Vereinbarungen abgesichert. Doch was können Hoteleigentümer unternehmen, wenn der Hotelbetreiber trotz aller Ramp-Ups und Absicherungen nicht performt und die vereinbarten Pachten/Mieten nicht oder nicht in der vereinbarten Höhe zahlen will oder kann? Was sind die ersten Anzeichen eines solchen Risikos? Und vor allem: Wie ist dann zu handeln? Dieser kurze Beitrag fokussiert sich auf die Hotelbetreibersuche in Krisenzeiten für Bestandsimmobilien. Diese erfordert in vielerlei Hinsicht ein umfassendes Fachwissen über die wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und operativen Betriebsabläufe eines Hotels. Darüber hinaus bedarf es persönlicher Kontakte und eines tiefen Verständnisses der aktuellen Marktsituation, um alternative Partner und Lösungen finden zu können.
Die ersten Symptome für ein sich anbahnendes Risiko eines Pachtausfalls lassen sich für die Eigentümer und Asset Manager der Immobilie in der Regel eindeutig erkennen. Erste Warnzeichen sind z.B. erkennbar unterlassene Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten, die vertragswidrige Inanspruchnahme von Rücklagen für den laufenden Betrieb, nachlassende Bewertungen in den Bewertungsportalen aufgrund schlechterem Service und/oder Angebot; ein unregelmäßiger oder unvollständiger Eingang der Pachtzahlungen. Sofern auch nur einige der zuvor genannten Umstände eintreffen, führt dies nicht selten zu einem langsamen und sukzessiven Wertverlust der Immobile. Ein beachtliches Manko, dass sich vor allem im Exit und bei einer umfangreichen Due Diligence letztendlich sehr negativ für die Eigentümer auswirken kann. Priorität hat somit die Vermeidung eines weiteren Mietausfallrisikos und die Wertsicherung des Assets, mit dem Ziel einer Stabilisierung und Optimierung des Betriebes in die vertraglich vereinbarte Umsatz- und Ergebniszone oder, als “ultima ratio“, eines Austauschs der Hotelbetreibergesellschaft.
Grob skizziert gliedert sich eine klassische Betreibersuche bis zu einem erfolgreichem Vertragsabschluss in die folgenden Phasen:
Markt- und Wettbewerbs-/Potentialanalyse (inkl. Positionierung)
Umsatz- und Ergebnisanalyse des eigenen Mieters/Pächters im Vergleich zum Markt/ Wettbewerb
Analyse des möglichen Optimierungspotentials meines Mieters/Pächters, ggf. Unterstützung bei der Stabilisierung/Optimierung der Ergebnisse und/oder
Aktive Suche nach einem neuen geeigneten Hotelpartner, idealerweise im Rahmen eines strukturierten Bieterverfahrens von (vor-) ausgewählten Partnern (Short List) auf Basis eines detaillierten Projekt-Exposés bis zum Letter of Intent (LoI)
Konkrete Vertragsverhandlungen mit bis zu drei Bietern bis zum Abschluss
Diese anstehenden Veränderungsprozesse werden beispielsweise genutzt um die Hotelimmobilie einem ersten Performance-Check zu unterziehen. Dabei geht es zum Beispiel um Fragestellungen wie: Wo ergeben sich zu optimierende Bereiche im Betrieb? Ist die Hotelimmobilie im Verhältnis zum relevanten Wettbewerb bestmöglich positioniert oder bedarf es nach den vergangenen Betriebsjahren erster Justierungen? Können Umbauten die Marktposition des Hotels langfristig verbessern? Entsprechen die überprüften CapEx (Capital Expenditure) Rückstellung den bilanzierten Werten und können hierfür verwendet werden? Entspricht der bestehende Miet- / Pachtvertrag den aktuellen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen unter Berücksichtigung der Exit-Strategie des Eigentümers?
Erst in Abhängigkeit von den jeweiligen Ergebnissen dieser Prüfung ergibt sich eine umfangreiche Aufgabenstellung, die Horwath HTL für den Eigentümer in diesem Veränderungsprozess mit der hotelfachlichen Asset Management Beratung umsetzt. Dies umfasst die kontinuierliche Stabilisierung und Optimierung der wesentlichen Umsatz- und Kostenpositionen des Betriebs in Verbindung mit einem präzisen Eigentümerreporting zu der Entwicklung von relevanten KPI‘s des Hotels und des lokalen Wettbewerbs. Darüber hinaus erhält der Eigentümer konkrete Handlungsempfehlungen und es erfolgt eine Beratung im Namen des Eigentümers bei der Durchführung der jeweiligen Aufgabenstellungen in den Fachabteilungen auf Basis sehr detaillierter Benchmark- und Budgetvorgaben. Dies umfasst sowohl umsatzsteigernde Maßnahmen als auch Möglichkeiten zu Kostensenkung, die Optimierung/Nachverhandlung von Verträgen, aber auch technische und bauliche Optimierungsmaßnahmen bei der Prüfung von Aus- und Umbauten. Das oberste Ziel besteht dabei stets darin, auch in der Zukunft den Wert des Asset zu erhalten und bestmöglich zu steigern.
Im Falle einer First-Class-Hotelimmobilie in Deutschland hatte beispielsweise der Mandant und Eigentümer aufgrund einer sich abzeichnenden Performanceschwäche des aktuellen Hotelbetreibers darum gebeten, eine Analyse des bestehenden Betriebs vorzunehmen und Empfehlungen zum weiteren Vorgehen abzugeben. Im Zuge der Beratung konnten nicht nur Schwachstellen und Potenziale im laufenden Betrieb identifiziert, sondern in der Folge auch eine spürbare Stabilisierung und Optimierung des operativen Betriebs erreicht werden. Dabei mündete die Beratung trotz kleinerer operativer Erfolge letztlich in die Empfehlung eines Hotelbetreiberwechsels.
Dieser Prozess konnte nach rund sechs Monaten in einer für alle Beteiligten zufriedenstellenden Form abgeschlossen werden. Vorausgegangen waren ein internationales Bieterverfahren mit drei in Frage kommenden Partnern (Short List), intensiven Verhandlungen zu Vertragsform, Pacht-/Miethöhe, Sicherheiten und steuerlichen Optimierungen für beide Vertragsparteien und ein reibungsloser, durch den Berater im Vorfeld strukturierter und begleiteter Übergabeprozess. Dabei ergaben sich schlussendlich deutliche bessere Konditionen, und zwar nicht nur für den Eigentümer. Vielmehr galt dies in Summe für alle drei Beteiligten, inklusive des alten und des neuen Pächters – eine Triple-win-win-Situation.

Alles Gute: nui Hotel der Reggeborgh Invest und asenticon in Potsdam gezeichnet

18. Dezember 2017

Jetzt ist es offiziell: In der nördlichen Speicherstadt von Potsdam errichtet die Reggeborgh Invest & Management zusammen mit der asenticon im Rahmen der gesamten Quartiersentwicklung ein neues niu Hotel. Herzlichen Glückwunsch!

Als Horwath HTL haben wir diese spannende Entwicklung seit der ersten Idee begleitet und während der vergangenen Monate für die Eigentümer Step by Step optimiert und weiterentwickelt. Die gleichzeitig durchgeführte Hotelbetreibersuche mit nationalen und internationalen Hotelgesellschaften für die jetzt entstehenden 190 Hotelzimmer und 80 Long-Stay Apartments feierten wir mit dem Abschluss eines Mietvertrags für den Projektentwickler und der Novum Group aus Hamburg. Somit auch auf diesem Weg: Alles Gute liebes niu Hotel Potsdam.

Natürlich berichtet von diesem Vertragsabschluss auch die Fachpresse, was Sie hier lesen können. Unser Team wird von den weiteren Fortschritten in der Begleitung dieses Hotelprojekts in diesem Blog berichten. Klicken Sie sich einfach wieder rein.

Boutique Hotel der Extraklasse: Orania.Berlin

24. September 2017

Mit dem Orania.Berlin ist die Hauptstadt um eines der wohl spannendsten und vielleicht umstrittensten deutschen Hotelkonzepte reicher. Mit großer Freude haben wir dieses Projekt in den letzten Jahren bis zur Hoteleröffnung begleitet und sagen heute: Herzlichen Glückwunsch Orania.Berlin!

Das Hotel zieht in das ehemalige, schon einige Jahre leerstehende, Brenninkmeyer-Kaufhaus am Oranienplatz. Seit seiner Errichtung im Jahr 1913 ist das mittlerweile denkmalgeschützte Gebäude, mit einer bewegten Geschichte, ein prägendes Element des Platzes. Die Planung für die Unternehmer Dietrich von Boetticher und Dietmar Müller-Elmau stammt vom Architekturbüro Hilmer & Sattler und Albrecht. Auf fünf Etagen entstanden 41 Zimmer und Suiten, ein großzügiger Gastronomiebereich, Literatur-Salon, Fitness-, Behandlungsräume und eine Konzertbühne.

Horwath HTL hat im Auftrag des Bauherrn bereits im Frühjahr 2014 eine Machbarkeitsanalyse für die Hotelentwicklung im Kreuzberger Kiez erstellt. Dabei bestand die Aufgabe darin, eine Einschätzung zu den projektspezifischen Chancen und Risiken abzugeben. Seit November 2015 begleitete Horwath HTL als Bauherrenvertretung/ Projektleitung die Realisierung des Hotels. Der Umbau des Bestandsgebäudes in eine anspruchsvolle, hochwertige Hotelimmobilie stellte hohe Anforderungen an die Koordination der Bauleistungen und die Kommunikation zwischen allen Projektbeteiligten.

Darüber hinaus fertigte Horwath HTL monatlich einen Reportingbericht an, der neben Terminen und Qualitäten vor allem die aktuelle Kostensituation des Projekts darstellt.

Und wenn Sie sich das Orania.Berlin selbst ansehen möchten, klicken Sie einfach hier.